一、案件基本情况

    黄某与刘某是夫妻关系。唐某与黄某于2012年10月通过中介公司签订房屋买卖协议，协议内容为黄某、刘某同意将甲房屋（登记在刘某名下）和乙房屋（登记在黄某名下）以19万元卖给唐某，并办理转名过户手续；唐某支付2万元定金给黄某、刘某，余款17万元在办过户手续时一次付清。协议由唐某和黄某签名，并加盖指印，刘某的签名为黄某代签，没有加盖指印。签协议当日，黄某收取唐某定金2万元，并将两间房屋的房地产权证原件交由唐某保管。刘某获悉丈夫与唐某签订购房协议后，表示对丈夫出售房屋不知情，自己不想卖房，也未授权黄某卖房，自己只同意将黄某的房屋以19万元的价格出售。唐某遂向法院提起诉讼，要求确认《房屋买卖协议》因黄某、刘某违约而解除，黄某、刘某返还其定金2万元及支付违约金2万元。

    二、办理过程及结果

本案争议焦点是黄某、刘某应否承担违约责任。黄某与唐某签署房屋买卖协议，为双方的真实意思表示。刘某主张黄某未经其同意并签名而出卖该房屋，房屋买卖协议无效。但《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，不予支持。因此，即使刘某未在房屋买卖协议上签名确认出卖案涉房屋，也不构成该协议无效。双方签订房屋买卖协议前，刘某对黄某拿房产证给中介或唐某的事实是知晓的，结合黄某与刘某为夫妻关系的事实，唐某有理由相信出卖案涉两房屋为黄某与刘某的共同意思表示。黄某无法定或约定的理由拒不履行合同，已构成违约，唐某请求确认房屋买卖协议解除并要求赔偿，依法予以支持。法院最终判决黄某与唐某签订的房屋买卖协议解除，并返还定金并支付违约金共4万元。

三、思考与建议

司法实践中关于夫妻一方出卖共有房屋的情形，可以归纳为以下三种：（一）登记在一方名下，登记权人出卖；（二）登记在一方名下，另一方出卖；（三）登记在双方名下，其中一方出卖。依据最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，在不存在买卖双方恶意串通等合同无效的情形下，个人认为房屋买卖合同应均为有效。即使没有证据表明出卖房屋为夫妻双方共同的意思表示，也不影响房屋买卖合同的效力。

房屋作为夫妻的共同财产，一方未征得对方同意擅自出卖该房屋是否属于无权处分？对此，理论界与实务界存在较大争议。承办法官认为，作为夫妻间的共同财产，房屋应为夫妻两人共同共有，《民法通则》第七十八条明确，共同共有人对共有财产享有权利、承担义务。则房屋的处分权必然由共同共有人共同享有，任何一方均不具有擅自处分的权利，不然，这种权利的行使是有瑕疵的权利的行使，也不符合共同共有的法律制度规定。因此，出卖房屋的一方虽然也为房屋的共有人之一，但其未经对方同意而出卖的行为亦应纳入无权处分的范畴予以梳理。

                                  （供稿：东莞市妇联 执笔：东莞市中级人民法院民一庭陈巧玲）